Convention d’occupation précaire : une liberté contractuelle sans obligation de délivrance
La convention d’occupation précaire, définie par l’article L.145-5-1 du Code de commerce, constitue un outil de gestion immobilière souple, notamment en période de transition ou d’attente de projets à moyen terme. Toutefois, cette souplesse repose sur une réalité juridique fondamentale : il ne s’agit pas d’un bail, et l’occupant ne peut donc se prévaloir des droits conférés au locataire dans un bail classique.
Une absence d’obligation légale de délivrance
Selon la jurisprudence, récemment réaffirmée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n°22-16.979), l’occupant précaire ne peut invoquer les dispositions de l’article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur une obligation de délivrance et d’entretien.
Autrement dit, en l’absence de stipulations dans la convention, le propriétaire n’est pas tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux ni de réaliser des travaux de remise en état ou de sécurité, même en cas de désordre affectant le local (ex. : Dégât des eaux).
Un cadre purement contractuel
La convention d’occupation précaire ne repose que sur la volonté des parties. Son régime est dérogatoire :
- elle n’entre pas dans le champ d’application des baux commerciaux ;
- les obligations des parties sont exclusivement celles prévues par la convention ;
- l’occupation est légitimée par des circonstances particulières (travaux, vente, attente de relogement, etc.), qui doivent être avérées.
Dès lors, un occupant à titre précaire ne peut obtenir réparation qu’en démontrant une inexécution contractuelle spécifique du propriétaire, et non sur le fondement général du bail.
Les points de vigilance pour les occupants précaires
Pour les occupants, cette forme contractuelle suppose de mesurer en amont les risques liés à l’absence de protection statutaire :
- vérifier expressément les obligations de délivrance ou de réparation stipulées dans la convention ;
- prévoir des clauses encadrant les conditions d’occupation (état des lieux, entretien, assurance, etc.) ;
- évaluer le caractère réellement temporaire de l’occupation et les circonstances particulières qui la justifient .
Une flexibilité attractive à manier avec précaution.
Pour les propriétaires, la convention d’occupation précaire est un levier de gestion efficace, permettant d’éviter l’application du statut des baux commerciaux. Pour les occupants, elle offre un accès temporaire à un local, mais au prix d’une incertitude juridique accrue et d’une responsabilité contractuelle limitée du propriétaire.
Vous êtes propriétaire ou occupant précaire ?
Nous intervenons à vos côtés pour évaluer et/ou anticiper les risques, chances, enjeux et opportunités financiers d'une telle convention et d'en discuter avec votre conseil juridique habituel.
