Par deux arrêts majeurs rendus le 10 avril 2025, la Cour de cassation vient de renforcer considérablement la protection des locataires commerçants. La Haute juridiction rappelle que l'obligation de délivrer un local conforme à sa destination et d'en garantir la jouissance paisible est une obligation essentielle du bailleur.
Ce que changent ces arrêts
Désormais, certaines clauses couramment utilisées dans les baux ne suffisent plus à protéger le propriétaire :
- Inefficacité des clauses de non-recours : Même si le locataire a signé une clause de renonciation à tout recours, celle-ci ne peut pas exonérer le bailleur s'il a manqué à son obligation de délivrance.
- Limites des clauses de mise aux normes : Une clause générale mettant les travaux de mise aux normes à la charge du locataire est inopérante si le local n'était pas conforme dès l'origine (par exemple, pour les normes incendie).
- Responsabilité en cas de sinistre : Dans l'une des affaires, un bailleur ne pouvait reprocher à son locataire un défaut de mise aux normes après un incendie, car il aurait dû effectuer ces travaux lui-même avant la mise en location.
Particularité
Sauf stipulation très précise et expresse dans le bail, c’est au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité exigés par l’activité du locataire prévue au contrat. La rédaction des clauses de répartition des travaux devient donc un exercice de haute précision.
L'accompagnement de l'expert évaluateur
Dans ce contexte juridique durci, l'expert évaluateur est votre premier allié pour :
- L'audit de conformité technique : Vérifier lors de l'évaluation si le local répond aux obligations de délivrance (sécurité incendie, accessibilité).
- L'analyse du bail : Examiner la validité des clauses de répartition des charges pour anticiper d'éventuels coûts de travaux non prévus.
- L'ajustement de la valeur vénale : Intégrer le risque juridique ou le coût des mises aux normes dans la valorisation de l'actif immobilier.
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Le rôle de l’expert : sécuriser votre patrimoine
Au-delà de l’évaluation, l’expert évaluateur identifie les fragilités juridiques de vos baux commerciaux. Son rapport permet de sécuriser la relation bailleur-preneur et d'éviter des contentieux lourds qui pourraient déprécier la valeur de votre investissement.
