Le droit d'option permet au bailleur, après une décision judiciaire fixant le prix du bail renouvelé, de refuser finalement le renouvellement en payant une indemnité d'éviction. Cependant, il existe une règle financière majeure : l'exercice de ce droit entraîne le paiement, par le locataire commercial, d'une indemnité d'occupation rétroactive.
Les règles du jeu financier
Lorsqu’un bailleur décide d’exercer son droit d’option — généralement parce qu’il estime que le loyer fixé par la juridiction dans le cadre du renouvellement est insuffisant — le régime financier applicable au locataire se trouve immédiatement modifié.
- Rétroactivité de l’indemnité d’occupation
L’exercice du droit d’option a pour effet de substituer à compter de l’expiration du bail initial une indemnité d’occupation au loyer renouvelé.
Cette indemnité est due depuis la date d’expiration du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire, sans qu’il soit nécessaire qu’une mise en demeure préalable ait été délivrée.
- Détermination de l’indemnité d’occupation
Contrairement au loyer du bail renouvelé, susceptible d’être plafonné, l’indemnité d’occupation est fixée en fonction de la valeur locative réelle du local.
Elle correspond donc à la valeur de marché, sans application du mécanisme de plafonnement.
- Délai de repentir du bailleur
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter du jugement devenu définitif pour exercer son droit d’option.
Toutefois, avant de se rétracter, il doit apprécier les conséquences financières de cette décision, notamment le paiement de l’indemnité d'éviction.
Particularité
Une anticipation contractuelle est fortement recommandée. La gestion amiable reste souvent préférable pour éviter l'aléa judiciaire et la charge financière d'une indemnité d'occupation fixée à la valeur de marché, qui peut être bien supérieure au dernier loyer payé.
L'accompagnement de l'expert évaluateur
L’expert est indispensable pour éclairer le bailleur avant qu'il ne prenne sa décision :
- Évaluation de la valeur locative de marché : Déterminer le montant probable de l'indemnité d'occupation pour évaluer si l'exercice du droit d'option est judicieux.
- Évaluation de l'indemnité d'éviction : Cette indemnité doit à tout le moins correspondre à la valeur du fonds de commerce (indemnité principale), puis un certain nombre d’autres indemnités dites accessoires
- Aide à la négociation : Fournir une base objective pour trouver un accord mutuellement acceptable et éviter un procès long et coûteux.
Le rôle de l’expert
L'expert évaluateur ne se contente pas de proposer une valeur ; il simule les différents scénarios financiers. Son rapport permet au propriétaire de choisir la stratégie la plus protectrice pour préserver à court et moyen terme la valeur de son actif : accepter le nouveau loyer ou reprendre le local, en indemnisant le locataire.
