Le renouvellement du bail commercial peut, dans certains cas d'espèce, donner lieu à une augmentation du loyer au-delà de celui résultant simplement des conditions d'indexation ou de révision conventionnelles. Ce mécanisme, appelé déplafonnement, obéit à des règles strictes. Il est essentiel pour les bailleurs comme pour les locataires de bien comprendre les conditions qui peuvent justifier un tel ajustement.
Voici les quatre principales causes de déplafonnement du loyer commercial.
1. Modification des caractéristiques du local loué
Des travaux ou transformations peuvent modifier la structure, la surface ou l’affectation du local :
- Si le bailleur réalise des travaux bénéfiques à l’activité du preneur (ex. : agrandissement, amélioration des parties communes), cela peut justifier un déplafonnement.
- Si le preneur effectue des travaux lourds (modification des volumes, surfaces, ou conformation du local), le déplafonnement peut intervenir dès le premier renouvellement.
En revanche, de simples améliorations financées par le locataire (sans transformation structurelle) ne sont prises en compte qu’au deuxième renouvellement, et uniquement si une clause d’accession est prévue en fin de bail.
2. Modification de la destination des lieux
Un changement de la destination initialement prévue dans le bail peut entraîner un déplafonnement, à condition qu’il soit notable.
Il ne suffit pas que l’activité du locataire évolue dans les limites du bail : la nouvelle activité doit modifier l’usage des lieux d’une manière significative et confirmée par la juridiction compétente.
3. Modification des obligations ou charges des parties
Le contrat de bail peut être affecté par des changements importants dans ses modalités notamment :
- Une modification de l’économie générale du contrat (ex. : loyer initialement minoré).
- Une augmentation sensible des charges, notamment si elle résulte d’une nouvelle obligation légale (ex. : augmentation sensible de la police d'assurance du bailleur).
Le caractère notable de la modification est déterminé au cas par cas par les tribunaux.
4. Modification des facteurs locaux de commercialité
L’environnement du local commercial peut évoluer durant le cours du bail :
- Amélioration des infrastructures ou de l’accessibilité, etc.
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