L’introduction de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage dans le Code civil, par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, constitue une évolution majeure du droit civil français. Ce principe, jusqu’alors d’origine jurisprudentielle, est désormais formellement inscrit dans la loi et son régime juridique est précisé.
Il est essentiel pour les propriétaires occupants et porteurs de projets immobiliers, de comprendre les conditions dans lesquelles cette responsabilité peut être engagée, ainsi que les limites désormais posées par la loi.
Voici les trois éléments fondamentaux pour caractériser un trouble anormal de voisinage.
1. L’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage
La responsabilité pour trouble anormal de voisinage étant autonome, la victime du trouble doit simplement se contenter de démontrer l'anormalité du trouble, elle n'a pas à démontrer l'existence d'une faute délictuelle ou le rôle causal de la chose dont le responsable aurait eu la garde. De manière générale, la victime n'a pas à prouver la moindre violation du disposition législative ou règlementaire, l'essence de la responsabilité est basée exclusivement sur le caractère anormal du trouble.
Exemples concrets :
Une perte importante de luminosité, un vis-à-vis direct et / ou surplomb ou encore la sensation d’étouffement liée à une nouvelle construction peuvent constituer des troubles anormaux.
2. La démonstration d’un préjudice personnel
Le voisin qui se plaint doit démontrer l’existence d’un préjudice réel, direct et personnel lié au trouble. Ce peut être :
Un trouble de jouissance du bien (perte d'ensoleillement, de jouissance paisible, etc.)
Une atteinte à la tranquillité (bruits, va-et-vient, activité commerciale, etc).
La charge de la preuve incombe à la personne qui se prétend victime du trouble.
3. Un lien de causalité entre le trouble et l’auteur identifié
Le trouble doit pouvoir être rattaché à une personne identifiable, dont la responsabilité pourra être engagée. Sont visés notamment :
- Le propriétaire ;
- Le locataire ou l’occupant sans titre ;
- Le maître d’ouvrage ou toute personne exerçant des pouvoirs sur l’ouvrage ;
- Le titulaire d’un droit d’usage ou d’exploitation.
Ce régime s’applique à toutes les activités, qu’elles soient économiques, agricoles, culturelles ou autres.
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